Военная ипотека (НИС): как контрактнику купить квартиру

Как устроена военная ипотека

Военная ипотека начинается с именного накопительного счёта участника НИС. Государство выделяет деньги на жильё, а на счёте учитывают взносы за годы участия и доход от их инвестирования.

В 2026 году годовой взнос составляет 411 184,9 ₽. Его учитывают частями каждый месяц: по 34 265 ₽ с января по ноябрь, в декабре добавляют остаток годового взноса. Эти деньги учитываются на накопительном счёте, на руки их не выплачивают.

Накопления, целевой жилищный заём и ипотечный кредит связаны между собой так.

• Накопления НИС: государственные взносы и доход от их инвестирования на счёте участника.
• Целевой жилищный заём: государство даёт участнику деньги из накоплений на покупку жилья.
• Ипотечный кредит: банк даёт деньги на покупку жилья вместе с жилищным займом.

Заём государства и кредит банка связаны с одной покупкой, но это разные обязательства. Если накоплений недостаточно, жилищный заём можно использовать вместе с кредитом банка. При увольнении правила возврата займа и погашения банковского кредита различаются.

Пока участник служит, государство продолжает финансировать накопительные взносы НИС. Их размер на каждый год устанавливает закон о федеральном бюджете. По стандарту военной ипотеки ежемесячный платёж по кредиту равен одной двенадцатой годового взноса.

Когда контрактник становится участником НИС

Солдат, матросов, сержантов и старшин, поступивших на службу по контракту после 31 декабря 2019 года, включают в НИС без письменного обращения, когда общая служба по контракту составит три года. Службу по контракту до 2020 года тоже засчитывают.

Офицера из запаса включают с первого контракта. Правило автоматического включения солдат и сержантов не распространяется на обучающихся в военных вузах, которых ещё нет в реестре участников.

Для части военнослужащих участие зависит от собственного письменного обращения. Например, солдат или сержант, поступивший на службу до 1 января 2020 года, может стать участником, если заключил второй контракт после 1 января 2005 года и изъявил желание участвовать в НИС.

В таком случае нужно самому подать письменное обращение о включении в реестр. Форму документа и порядок его подачи устанавливает ведомство, в котором проходит служба.

Добровольцу для участия в НИС нужен переход на военную службу и выполнение общих условий для контрактника. Добровольца по контракту о пребывании в добровольческом формировании в НИС не включают.

Когда можно взять целевой жилищный заём

По общему правилу право на целевой жилищный заём возникает после трёх лет участия в НИС. У участника боевых действий, в том числе на СВО, оно появляется с даты включения в реестр: ждать ещё три года участия не нужно.

Например, сержант, поступивший на службу по контракту после 31 декабря 2019 года, становится участником НИС после трёх лет службы по контракту. Если он участвовал в боевых действиях, сразу после включения получает право на жилищный заём.

Право на заём позволяет начать покупку жилья, но не гарантирует, что накоплений хватит на всю квартиру. Размер займа ограничен накоплениями на счёте. Для покупки с ипотечным кредитом нужны и заём, и кредит банка.

Условия для участников СВО разобраны на странице «Военная ипотека участникам СВО».

После увольнения. Право на накопления зависит от выслуги и основания увольнения. При общей продолжительности военной службы от 20 лет, в том числе в льготном исчислении, право на накопления уже возникает. Целевой жилищный заём при этом погашает государство.

При службе от 10 лет право на накопления возникает при увольнении по следующим основаниям. В этих случаях жилищный заём также погашает государство.

• Достижение предельного возраста пребывания на военной службе.
• По здоровью: военно-врачебная комиссия признала ограниченно годным к военной службе.
• Организационно-штатные мероприятия.
• Семейные обстоятельства.

При увольнении по здоровью с заключением военно-врачебной комиссии «не годен к военной службе» жилищный заём погашает государство независимо от выслуги. Если квартира куплена с займом НИС и ипотечным кредитом, государство погашает и остаток этого кредита.

Для этого уполномоченный федеральный орган единовременно начисляет деньги на накопительный счёт участника. При расчёте учитывают задолженность по ипотечному кредиту, проценты по договору и остаток накоплений на счёте.

Заключения «не годен» и «ограниченно годен» дают разные права. При увольнении как ограниченно годного право на накопления возникает при службе от 10 лет. Единовременное начисление для погашения остатка ипотеки при таком заключении не предусмотрено.

Если оснований для права на накопления нет, полученный целевой жилищный заём придётся вернуть государству. Выплаченные по займу суммы возвращают ежемесячными платежами в срок не больше 10 лет. При ряде оснований увольнения на долг начисляются проценты.

Этот срок возврата относится к целевому жилищному займу. Он не означает, что банковский кредит списан: погашение займа перед государством и долг перед банком нужно различать.

Что будет с военной ипотекой, если участник погиб

Семье погибшего участника НИС целевой жилищный заём возвращать не нужно. Для погашения ипотеки, взятой с этим займом, государство единовременно начисляет средства на счёт участника с учётом долга, процентов по договору и остатка накоплений.

Накопления можно использовать на жильё или другие цели. Право получают члены семьи: супруг, несовершеннолетние дети, дети-инвалиды с детства, дети до 1 сентября года окончания школы или до 23 лет при очной учёбе, иждивенцы. Если таких членов семьи нет, право переходит родителям и остальным детям.

Льготная ипотека для участников СВО

Участнику СВО доступны и другие ипотечные программы при выполнении их условий. Дальневосточная, арктическая и семейная ипотека действуют отдельно от НИС: у каждой свои требования к заёмщику и жилью.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Участник СВО может взять ипотеку под 2 % годовых на покупку или строительство жилья на Дальнем Востоке или на сухопутных территориях Арктической зоны. Кредиты выдают по 31 декабря 2030 года.

Базовый предел кредита составляет 6 млн ₽. Для жилья площадью от 60 м² лимит может составить 9 млн ₽: он доступен для отдельных видов покупки и строительства по условиям программы. Одной площади для такого лимита недостаточно.

Ставка 2 % действует при соблюдении условий программы. Договор может предусматривать её повышение, например до регистрации залога. Программа также доступна членам семьи погибшего, пропавшего без вести или признанного инвалидом первой группы участника СВО.

Семейная ипотека

Семья участника СВО может получить семейную ипотеку на общих основаниях: у родителя должен быть ребёнок, которому на дату договора нет 7 лет, или ребёнок-инвалид. Количество детей определяет ставку после выполнения этого условия.

С 1 октября 2026 года по новым договорам покупки жилья ставка в большинстве регионов не больше 10 % с одним ребёнком, 8 % с двумя, 6 % с тремя, 4 % с четырьмя, 2 % с пятью и более детьми.

В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области для того же числа детей ставки составляют не больше 12, 10, 8, 6 и 4 % соответственно.

Ставка не больше 6 % независимо от числа детей и региона действует при ребёнке-инвалиде, на строительство частного дома или при оплате не меньше половины цены своими средствами. По договорам до 30 сентября 2026 года включительно ставка не больше 6 %.

Договор может предусматривать повышенную ставку до регистрации залога, без личного страхования или страхования жилья, а также при повторной льготной ипотеке по договору с 23 декабря 2023 года. Исключение для повторной ипотеки: после прежнего кредита родился ребёнок и тот кредит погашен.